Nachrichten aus der Bau-Branche

Das Tilgungsparadox bei Baukrediten

  • Finanzierung / Förderung

- Niedrige Baukreditzinsen heißt geringere Kosten und schnellere Abzahlung – sollte man meinen. Doch Vorsicht der Schein trügt!

Was ist das Tilgungsparadox?

Das Tilgungsparadox beschreibt das Phänomen, dass niedrige Baukreditzinsen zum Nachteil sein können, da der Kredit über einen längeren Zeitraum abbezahlt wird und somit insgesamt mehr Zinskosten anfallen.

Dieses Phänomen tritt ist beim Annuitätendarlehen zu erkennen, bei welchem die monatliche Rate die ganze Laufzeit über gleich bleibt. Die monatliche Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Da sich der Zinsanteil stets auf die Restschuld bezieht, sinkt monatlich der Zinsanteil der Rate und der Tilgungsanteil steigt.

Doch wie kann die Abzahlung des Kredits bei Niedrigzinsen länger dauern, als bei höheren? Das kommt daher, dass sich die Monatsrate aus der anfänglichen Tilgung in Prozent und den Zinsen in Prozent zusammensetzt. Das heißt, je geringer der Zinssatz, desto geringer die monatliche Rate und desto länger dauert die Abzahlung des Kredites. Somit sind länger Zinsen zu zahlen und am schlussendlich ist die gezahlte Zinssumme höher. Dies ist am Beispiel von "Dr. Klein" sehr deutlich zu erkennen:

"Wie wirkt sich das Tilgungsparadox auf Ihre Baufinanzierung aus?

Welche Konsequenzen niedrige Baukreditzinsen bei einer gleichbleibenden Tilgungsrate auf Ihre Restschuld und Ihre Laufzeit haben, sehen Sie an folgendem Beispiel:

  Zinssatz 1,2 % Zinssatz 1,6 %
Darlehenssumme 280.000 € 280.000 €
Anfängliche Tilgung 3 % 3 %
Monatliche Rate 980,00 € 1.073,33 €
Restschuld nach 10 Jahren 190.799,53 € 188.972,87 €
Gesamtlaufzeit bei gleichem Zinssatz 28 Jahre und 0 Monate 26 Jahre und 7 Monate

Tabelle: Annuitätendarlehen mit verschiedenen Zinsen bei gleicher Tilgung

Das Beispiel zeigt: Beim Zinssatz von 1,2 Prozent fällt zwar die Monatsrate Ihrer Baufinanzierung deutlich günstiger aus (980 Euro statt 1.073,33 Euro), dabei ist die Restschuld am Ende aber höher, und es wird insgesamt anderthalb Jahre länger dauern, bis Sie das gesamte Darlehen abbezahlt haben.

Vergleichen wir jetzt nochmal, was passieren würde, wenn Sie bei dem niedrigeren Baukreditzins die Tilgung von Beginn an ein wenig höher, nämlich auf 3,5 Prozent pro Jahr, erhöhen würden:

  Zinssatz 1,2 % Zinssatz 1,6 %
Darlehenssumme 280.000 € 280.000 €
Anfängliche Tilgung 3,5 % 3 %
Monatliche Rate 1.096,67 € 1.073,33 €
Restschuld nach 10 Jahren 175.932,78 € 188.972,87 €
Gesamtlaufzeit bei gleichem Zinssatz 24 Jahre und 5 Monate 26 Jahre und 7 Monate

Tabelle: Annuitätendarlehen mit höherer Tilgung im Vergleich

Hier sehen Sie nun: Bei einer anfänglichen Tilgung von 3,5 Prozent statt 3 Prozent können Sie dem Tilgungsparadox entgegenwirken. Denn dann können Sie die Baufinanzierung mit dem niedrigeren Zinssatz auswählen und sind trotzdem schneller mit der Restschuld fertig. Die Rate ist ungefähr dieselbe wie beim Angebot mit dem höheren Zinssatz, aber dafür haben Sie bereits nach 10 Jahren wesentlich mehr Restschuld getilgt und stehen nur noch bei 175.932,78 Euro statt bei 188.972,87 Euro. - https://www.drklein.de/baukreditzinsen.html -"

Durch diese Beispiele wird deutlich, dass ein geringer Zinssatz immer mit einer entsprechend höheren Tilgung verbunden sein sollte. Das ist vor allem in der jetzigen Niedrigzinsphase zu beachten.

Ihre individuelle monatliche Rate können Sie mithilfe des Bauzinsrechners von "Dr. Klein" berechnen.